Email: tkzemlya@mail.ru Телефон: +7 960 488 5945Вход

Межевание земельных участков

Межевание — это комплекс работ по землеустройству, включающий определение, восстановление и закрепление в натуре границ земельных участков,выявление местонахождения поворотных точек, уточнение площади земли и разработку межевания.

Процесс межевания земель включает в себя:

  • сбор информации об участке с последующим анализом, для этого необходимы выписки из государственного кадастра, а также документы, подтверждающие право на землю;
  • разработка и утверждение технической части проекта;
  • уведомление лиц, права которых тем или иным образом будут затронуты процедурой проведения межевания, о предстоящих работах;
  • осуществление на местности разработки и согласования плана земельного участка;
  • определение точного местоположения межевых знаков;
  • определение площади участка;
  • составление плана границ земельного участка;
  • формирование и утверждение землеустроительного дела;
  • разработка межевого плана земельного участка, который понадобится для его постановки на государственный кадастровый учет.

Раздел и объединение земельных участков

Периодически возникают ситуации, когда у собственника есть несколько смежных земельных участков или, напротив, участок один и необходимо продать или подарить какую-то его часть. В таком случае земельные участки могут быть объединены или разделены. Однако, следует учитывать, что земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым будет считаться тот участок, при делении которого будут соблюдены следующие условия:

  • сохранение категории земли;
  • соблюдение предельных размеров участка;
  • соблюдение правил градостроительной деятельности.

При этом порядок использования земельных участков, в соответствии с зонированием их территорий, определяется правилами землепользования и застройки, которые утверждаются правовыми актами местного самоуправления. При разделе участка, несмотря на то, что как единый объект он исчезает, владелец становится собственником сразу двух земельных участков. Так происходит потому, что земельные участки являются особым объектом недвижимости, из которых можно выделять без прекращения права собственности любое количество новых участков, учитывая ограничения по предельным размерам.

Однако, в том случае, если на земельном участке находятся постройки, то делимость такой территории определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости. При этом если на участке находится один объект недвижимости, разделить который невозможно без образования связанных с участком частей объекта, то такой участок принято считать неделимым.

Если у собственника есть несколько смежных участков, то для уменьшения количества документов, облегчения планирования и размещения объектов строительства, имеет смысл объединить их в одну территорию.

Под объединением земельных участков может пониматься как объединение различных участков одного собственника, так и объединение участков различных владельцев.

Cхема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории

С 1 марта 2015 г. меняется порядок образования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Участок может быть образован в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Это допускается при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.
В соответствии с Земельным кодексом РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории подготавливается публичными органами власти либо заинтересованными в предоставлении земельных участков гражданами и юрлицами.

Установлены требования к подготовке схемы и ее форма.

В схеме определяются проектируемые местоположение границ и площадь земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить. Схема подготавливается на основе сведений государственного кадастра недвижимости об определенной территории (кадастрового плана территории).

По общему правилу схема подготавливается в виде электронного документа, в том числе с использованием официального сайта Росреестра.

Если подготовку схемы обеспечивает гражданин в целях образования земельного участка для его предоставления ему без проведения торгов, схема по выбору указанного гражданина может быть подготовлена в форме электронного документа или на бумажном носителе.

Установлены требования к электронному формату схемы.

Схема в форме электронного документа заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица органа, утвердившего схему.

Кадастровые паспорта, выписки, планы (постановка на ГКУ объектов капитального строительства и земельных участков, внесение изменений в характеристики)

Кадастровый паспорт объекта недвижимости — это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кадастровый паспорт содержит всю имеющуюся в государственном кадастре недвижимости информацию, включая адрес, площадь здания, кадастровый номер, местоположение, категорию земли, сведения о правах и т.д. Для получения паспорта необходимо провести геодезическую съемку участка на местности, и на ее основании завести землеустроительное дело.

Кадастровый паспорт — документ, необходимый для проведения любых юридических операций с земельным участком.

Кадастровая выписка об объекте недвижимости — это выписка из государственного кадастра недвижимости, которая содержит запрашиваемые сведения об объекте недвижимости. В том случае, если объект недвижимости прекратил свое существование, то кадастровая выписка будет содержать как запрашиваемые сведения, так и информацию о прекращении существования такого объекта.

Кадастровый план территории представляет собой план кадастрового квартала или иной территории, указанной в соответствующем запросе, находящейся в пределах кадастрового квартала. При этом кадастровый план должен быть составлен на картографической основе, на нем в текстовой и графической форме должны быть указаны запрашиваемые сведения. В кадастровом плане территории указываются сведения об учтенных земельных участках, включая те, которые носят временный характер

Межевые планы

Межевой план — это документ, который составляется на основе кадастрового плана территории или кадастровой выписки о земельном участке. В плане воспроизводятся сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, а также указывается информация об образуемых земельных участках или частях участка, и вносятся новые данные о них. Таким образом, межевой план — это пакет документов, содержащий описание характеристик земельного участка, который требуется для оформления ЗУ в собственность.

Какие документы необходимы?

Для составления межевого плана необходимы исходные документы, которые предоставляет заказчик, а также документы, полученные в результате проведенных геодезических измерений. При этом он состоит из текстовой и графической части. В текстовой части указывают сведения о земельном участке, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости, а также сведения о согласовании местоположения границ земельных участков. В графической части воспроизводят сведения кадастрового плана территории или кадастровой выписки о земельном участке. Указываются границы образуемых земельных участков или границы частей участков, а также доступ к ним.

При формировании межевого плана для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет или при уточнении границ земельного участка, обязательно согласование месторасположения границ земельного участка со всеми заинтересованными сторонами, а именно с владельцами соседних участков. Результатом такого согласования является акт согласования границ земельного участка. Служба инвентаризации и кадастра ТК «ЗЕМЛЯ» быстро и качественно составит межевой план, который является обязательным документом при постановке участка на кадастровый учет, и проведет все необходимые согласования.

Технические планы

Технический план является: документом на основании, которого осуществляется кадастровый учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, а также внесение изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости (ГКН), является технический план (статья 22 пункт 3 ФЗ 221 «О Государственном кадастре недвижимости»). В случае прекращения существования объекта недвижимости подготавливается акт обследования.

В соответствии со статьей 41 Федерального закона №221 «О Государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г. (далее ФЗ-221 «О ГКН») технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Подготовка технического плана осуществляется в соответствии со следующими нормативно-правовыми актами:

  • Конституция Российской Федерации
  • Земельный кодекс РФ ФЗ №136 от 25.10.2001г.
  • ФЗ 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.07г.
  • Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2010 г. N 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке"
  • Приказ Министерства экономического развития РФ от 29 ноября 2010 г. N 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке"
  • Приказ Министерства экономического развития РФ от 23 ноября 2011 г. N 693 "Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке"
  • Приказ Министерства экономического развития РФ от 10 февраля 2012 г. N 52 "Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке"
  • Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 августа 2012 г. N 518 «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке»

В техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости, сведения о части или частях такого объекта недвижимости в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости.

По результатам подготовленного технического плана в состав сведений ГКН включаются следующие характеристики объекта недвижимости:

  • вид объекта недвижимости (здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
  • кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
  • описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке;
  • кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
  • площадь, определенная с учетом установленных требований, если объектом недвижимости является здание или помещение.

Также в ГКН вносятся дополнительные сведения об объектах недвижимости в соответствии со статьей 7 пункт 2 ФЗ 221 «О ГКН».

Технический план подготавливает кадастровый инженер – физическое лицо, обладающее квалификационным аттестатом «Кадастрового инженера» и состоящее в Государственном реестре кадастровых инженеров.

На основании статьи 43 ФЗ 221 «О ГКН» с 01 января 2013г. кадастровый инженер осуществляет деятельность по кадастровому учету зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.

Обмеры зданий и сооружений (подготовка поэтажных планов, чертежей натурного обмера)

Обмеры зданий и сооружений — это точные измерения и съемка фасадов зданий и внутренних помещений с последующей фиксацией полученных результатов на чертеже.

Во время выполнения обмерных работ осуществляется выявление с высокой степенью точности фактических параметров здания или сооружения. Данные, полученные в результате проведения обмеров, являются важным материалом для определения работ по ремонту, реставрации или реконструкции здания. Также результаты обмера здания могут использоваться для анализа и оценки технического состояния здания или сооружения. Итогом обмерных работ и планово-высотной съемки становится создание точного поэтажного плана и разрезов здания, на основе которых можно составлять проект для проведения реконструкции или капитального ремонта. Также обмеры зданий и сооружений необходимо проводить для выполнения инженерных расчетов на несущую способность строительных конструкций.

Обмеры зданий и сооружений производятся с использованием измерительных приборов высокой точности, таких как тахеометры, нивелиры и лазерные рулетки или дальномеры. Специалисты службы инвентаризации и кадастра ТК «ЗЕМЛЯ» имеют опыт обмера крупных объектов, что позволяет гарантировать заказчикам осуществление обмерных работ с максимальной точностью. Все отчеты и чертежи, изготовленные по результатам обмеров зданий и сооружений, предоставляются заказчику в удобной для него форме и в заранее утвержденные сроки. Клиенты могут быть уверены в качестве результатов нашей работы.

Перераспределение земельных участков

Перераспределение земельных участков совмещает в себе процедуры раздела и объединения участков. Применяется эта процедура в тех случаях, когда владельцы смежных участков хотят произвести обмен или продажу друг другу частей своих участков. В такой ситуации невозможно заключить договор купли-продажи, поскольку невозможно поставить на кадастровый учет отдельную часть участка. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование прежних смежных земельных участков прекращается. В результате у собственников участков возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки.

Однако процедура перераспределения имеет ряд ограничений. Так, размеры образуемых при перераспределении земельных участков, не должны превосходить предельный размер земельного участка, установленного законодательством или градостроительным регламентом. При этом перераспределяемые земельные участки должны иметь одинаковую категорию и один и тот же вид разрешенного использования, кроме того, они должны находиться в одном и том же муниципальном образовании и субъекте РФ или населенном пункте.

Перераспределение земельных участков зависит не только от желания собственников смежных участков, но и от топографо-геодезических работ, по итогам которых разрабатывается схема перераспределения. Самый сложный этап перераспределения — это проведение геодезических работ и согласование схемы перераспределения между собственниками. Раздел земельных участков осуществляется только при наличии согласия владельцев земельных участков, оформленного в письменной форме, однако если перераспределение производится на основании решения суда, то согласие не требуется. Результатом перераспределения становится регистрация земельных участков на вновь образованные.

Если вы хотите решить вопрос оформления земли в собственность, перераспределения земельных участков, обратитесь в службу инвентаризации и кадастра ТК «ЗЕМЛЯ», где квалифицированные специалисты проконсультируют вас, проведут кадастровые работы и осуществят все необходимые согласования.

Оформление обременений и сервитутов

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд. Сервитут устанавливается между собственником участка и лицом, требующим установления сервитута. Если сторонам не удается достичь соглашения об установлении или условиях сервитута, то спор может быть решен в судебном порядке по иску лица, требующего установления сервитута. При этом лицо, требующее установления сервитута, будет считаться обременением для собственника.

Обременение земельного участка сервитутом никак не влияет на право владения, пользования и распоряжения участком его владельца. Однако сервитут сохраняется при переходе права собственности на объект недвижимости к другому лицу. Установление сервитута должно быть наименее обременительным для участка, а собственник такого участка вправе требовать соразмерную плату за пользование участком от лиц, в отношении которых установлен сервитут. Стоимость сервитута основывается на рыночной стоимости земельного участка, с учетом упущенной выгоды от установления сервитута.

Существует два вида сервитутов:

  1. Публичный, который устанавливается нормативным правовым актом в тех случаях, когда участок необходим для удовлетворения интересов государства или местного населения, без изъятия участка.
  2. Частный, который устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. При этом правила об установлении таких сервитутов распространяются не только на земельные участки, но и на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Сервитут может быть срочным, т.е. установленным на строго определенный срок, или бессрочным, т.е. установленным на неопределенный срок. Кроме того, с течением времени могут отпасть основания установления сервитута и в этом случае по требованию собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом, он может быть прекращен.

Землеустроительная экспертиза

Землеустроительная экспертиза — это достаточно объемный и сложный комплекс технических и юридических работ по определению соответствия ранее выполненного межевания имеющимся документам на спорный объект, а также соответствия фактического использования земельного участка, здания или сооружения правоустанавливающим документам. Чаще всего к экспертизе земельных участков прибегают при решении территориальных споров и разделении земельных участков.

В настоящее время землеустроительная экспертиза является одной из самых распространенных и востребованных процедур в судебной практике. Экспертиза может осуществляться, когда проводятся судебные разбирательства касательно определения границ землепользования, оспаривания земельного раздела, границ участка или правомерности построек. При этом специфика судебной экспертизы земельных участков состоит в том, что эксперт не только устанавливает истину, но и, основываясь на своих профессиональных знаниях, рекомендует суду варианты решения спорного вопроса, исходя из указанных судом условий. Землеустроительная экспертиза может быть и внесудебной, тогда она проводится на основании договора между собственником участка и экспертной организацией.

Землеустроительная экспертиза состоит из трех этапов:

  1. Подготовительный, во время которого происходит сбор и анализ правоустанавливающих документов;
  2. Полевой, когда устанавливается фактическое местоположение, границы участков на местности и вычисляется площадь;
  3. Заключительный, когда происходит составление экспертного заключения, плана с фактическим расположением границ и проектов упорядочивания границ.

По закону проведение землеустроительной экспертизы может осуществлять только лицензированная организация. Служба инвентаризации и кадастра ТК «ЗЕМЛЯ» имеет лицензию на осуществление геодезической деятельности, что позволяет нашим специалистам проводить землеустроительную экспертизу. Наши специалисты проводят землеустроительные экспертизы, применяя самое современное оборудование, что позволяет выносить оптимальные рекомендации при решении земельных споров.